Lakáshitelt okosan

A banki szakértők azt javasolják, hogy mielőtt felvennénk ingatlanvásárlásra hitelt, három tényezőt mindenképpen vizsgáljunk meg: melyik a számunkra legkedvezőbb konstrukció, milyen támogatásokat vehetünk igénybe, illetve milyen hosszú ideig szeretnénk a kamatot fixálni.

Biztonság vagy kockázat?

Sokaknak elment a kedve a válság alatt a hitelfelvételtől, hiszen megtapasztalták azt, hogyan nőhet a törlesztőrészlet akár a többszörösére. Bár a helyzet változott, és ma már devizában nem adósodhatunk el, azért a törlesztőrészlet emelkedhet, akár 20-40 százalékkal is.

A bankok kínálatában választhatunk változó és fix kamatozású hiteleket. Kétségkívül a változó kamatozású hitelek a legolcsóbbak, itt számolhatunk a legkisebb kamattal, ám cserébe vállalnunk kell a kockázatot, hogy hitelterméktől függően 3, 6, vagy 12 hónaponként a banknak lehetősége van a kamatot változtatni. Ellenben, ha rögzített kamatot választunk – ezt megtehetjük 3, 5, 10, 15 vagy 20 évre –, a törlesztőrészlet ugyanakkora lesz az első hónapban, mint az utolsóban. Ennek a biztonságnak azonban ára van: magasabb kamatokkal kell számolni.

Fontos változások

Néhány évvel ezelőtt még önerő nélkül is lehetett ingatlant vásárolni, ám ez a gyakorlat már nem létezik. Alapszabályként azt mondják, a vételár maximum 80 százaléka lehet hitelből, ám vannak bankok, amelyek 30 százalék önerőt írnak elő. Természetesen be lehet vonni a megvásárolandó ingatlanon kívül még egyet – például az egyik szülőét – fedezetként, ebben az esetben erre is jelzálog kerül. Fontos változás az is, hogy korábban voltak olyan ajánlatok, ahol a bank nem vizsgálta a jövedelmet, csupán az ingatlan értékét. Ez ma már nem létezik, kizárólag az igazolható jövedelmeket fogadják el.

400 ezer forintos jövedelem alatt a hiteltörlesztő maximum a bevételeink fele lehet, bár ma már inkább azt támogatják a bankok, hogy csupán a jövedelem egyharmadát költsük a hiteltörlesztésre. Ha pedig a hitelt ketten veszik fel – például férj és feleség –, a jövedelmek összeadódnak.

Érdemes ott felvenni a hitelt, ahol a bank kedvezményekkel is szolgál. Kaphatunk ilyet akkor, ha az adott banknál egy megfelelő mértékű összeg érkezik minden hónapban a számlánkra, és sokszor még nagyobb kedvezményt érhetünk el, ha az adóstárs számláját is ott vezetik. Ha tudjuk, hogy a futamidő alatt nagyobb összeget várunk, érdemes olyan konstrukciót választani, ahol akár ingyen előtörleszthetünk, így kisebb lesz a havi kiadás a későbbiekben. Vannak olyan bankok is, amelyek ebben az esetben csak a saját lakás-takarékpénztárukba befizetett összeget fogadják el ingyenesen, ha ezenkívül szeretnénk egy nagyobb összeget betörleszteni, 1-2 százalékot felszámolnak. Ráadásul a lakás-takarékpénztárak esetében számolhatunk állami támogatással is – évente maximum 72 ezer forinttal –, és míg a bankban lekötött pénzért körülbelül egy százalék kamatot kapunk, addig ezzel a formával 10 százalékot fialhat a pénz. A törlesztésre felhasználhatjuk egyébként a cafeteriát is. Ez adómentes, és minden bank elfogadja a lakáshitel törlesztésére.

Előny az előbírálattal

Jelenleg három banknál is elérhető az előbírálat lehetősége. Ez azoknak jelent megoldást, akik nem rendelkeznek a megfelelő mennyiségű tőkével, hogy kifizessék az általuk megcélzott kategóriájú lakást, ám nem szeretnének nagy hátrányba kerülni a készpénzes vevőkkel szemben. Ebben az esetben már akkor készít a bank egy előminősítést, amikor még nincs meg a kiszemelt ingatlan, viszont a kezünkben lesz egy három-hat hónapig érvényes igazolás, hogy milyen mértékű hitelt kaphatunk. Így jobb pozícióban leszünk, mint azok a vevőjelöltek, akik még a hitelbírálat előtt állnak, ráadásul az is kiderül, ha nem vagyunk jogosultak a hitelre, vagy nem annyira, amennyit elképzeltünk.

Gondolkodjunk előre

Azt, hogy új vagy használt ingatlant vásárolnánk, a hitel szempontjából nem veszik figyelembe, annál inkább a felvehető támogatásoknál. A Családok Otthonteremtési Kedvezménye (CSOK) esetében a maximálisan elérhető összeg 10 millió forint vissza nem térítendő állami támogatás és 10 millió forint kedvezményes kamatozású hitel – ez a három- vagy többgyermekesek esetében, új építésű lakás vásárlásakor vagy építkezéskor vehető igénybe. A CSOK-ot egy gyerek esetében is igényelhetjük. Új lakásnál 600 ezer forint a felvehető összeg, míg használt ingatlannál ugyanennyi, ám a 40 négyzetmétert meg kell haladnia az alapterületnek.

Az elmúlt időszak tapasztalata azonban az, hogy a legtöbben másfél-két millió forintnyi CSOK-ot vesznek fel. Fontos szabály, hogy mielőtt nem egyeztettünk a bankkal vagy hiteltanácsadó szakemberrel, ne számoljunk biztos bevételként se a hitellel, se az állami támogatással, és legfőképpen addig ne adjunk foglalót, előleget a kiszemelt ingatlanra. Ha ugyanis kiderül, hogy nem vagyunk jogosultak az állami támogatásra, vagy nem kapunk annyi hitelt, amennyire szükségünk van, igen kellemetlen helyzetbe kerülhetünk, és akár el is veszíthetjük az ingatlanba fektetett pénzünket.

Jó tudni

A bankok különböző kedvezményeket nyújthatnak a hitel felvételekor. Van, ahol a közjegyző díját fizetik meg, esetleg az ingatlan-értékbecslést utalják vissza, ha az adott pénzintézet mellett döntünk.

A hitel indulásakor is különbözőek lehetnek a költségek, és bár ezek az összegek aprónak tűnhetnek egy többmilliós lakáshitelhez képest, összességében elég nagy kiadást jelentenek.

Használjunk olyan internetes hitelkalkulátorokat, ahol számos bank ajánlatai megtalálhatók, hiszen egyáltalán nem biztos, hogy a saját bankunk adja a legolcsóbb hitelt, és egy rossz választással milliókat bukhatunk.

Szerző: Ványik Dóra Szakértő: Gergely Péter hitelszakértő